存量房时代，房龄对价格影响越发显著

8月20日，贝壳找房发布《2020新一线城市居住报告》(以下简称“报告”)。报告中贝壳研究院对包括15个新一线城市进行研究，从购房成本、购房者画像、楼盘特征、社区品质等多个维度进行对比，为新一线城市居住基本情况及突出差异进行了分析。

此次选取的15个新一线城市是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。为了更鲜明的对比分析，报告还选取了北上广深四个一线城市和典型的二线城市共38城，对居住核心指标进行指数化分析研究。

报告发现，新一线城市长沙无论租房还是购房的居住选择自由度都最大;城市居住画像上，在30岁-35岁成为主流购房人群，合租群体的租住面积集中在15-20平米。在新一线城市中，物业费广东、成渝领跑全国;天津楼盘房龄最老、重庆30层以上楼盘最多，而武汉“地铁房”覆盖率15城最高。

新一线城市居住自由PK，这个城市脱颖而出

综合了城市房价与房租水平、城市收入水平，报告将研究重点聚焦在“居住自由”上。

贝壳研究院对38个主要城市居住自由度量化分析，发现新一线城市的居住成本相对于城市收入水平要比一线城市低很多，居住自由度更大，这让不少想尽早安家的“漂一族”青年有了出口。

38个城市中，长沙虽然区位优势没有沿海城市强，但无论是租房还是买房，相对于城市人均收入而言，负担和全国其他城市相比都较低，在15个新一城城市中脱颖而出。而新一线城市杭州、南京，虽然人均收入相对可观，但房价、房租也相对高企，居住自由相对受限。

购房、租房交易活跃程度，集中反映居住流动性指数上。新一线城市中，成都楼市交易活跃度以80分的成绩领跑，西安与南京以60份的水平紧随其后，活跃度最低佛山、沈阳、长沙，交易活跃度仅有成都的三分之一。

值得一提的是，流动性指标上，38城中除了满分的深圳，位居第二的成都在远超越北京、上海，成为交易活跃的重要城市。

而楼市交易中，有很大一部分是改善性换房需求。“换房前要攒够40万”。此次报告显示，杭州、南京、西安等新一线换房成本均维持在40万左右，相对京沪动辄超过100万开销而言，大多数新一线城市维持在20万—40万元水平。

同样，在物业服务水平对比上，从城市来看，东莞、佛山、重庆、成都等物业费平均水平排名靠前，TOP10排名中新一线占了6个。其中，深圳以2.8元/平米/月排在38城首位，这相当于100平米的房子一年要3360元。19个一线、新一线城市，品质物业(物业费超过2元/月/平米)管理小区平均占比34.47%，高端物业(物业费超过4元/月/平米)平均占比6.12%。

买房租房，你在哪个阶段？

第一次买房你多少岁?面对这个问题，城市人群购房年龄是个重要参照指标。此次报告发现，无论是一线、新一线还是二线，主流购房人群平均年龄集中在30岁-35岁之间。

三十而立，购房置业。新一线15城中，合肥30岁平均年龄最年轻，这一水平在38个主要城市也是最低的;而天津以平均35岁的购房年龄在15城排行第一。值得关注的是，厦门与哈尔滨两个城市平均购房年龄也达到35岁，超过京沪34岁、深圳33岁平均水平。

另外，租房拖不拖后腿，用“租住面积”衡量最合适。此次在租房者居住描述上，报告重点分析了“合租面积”。在9个新一线城市中，武汉合租面积与北京水平相当，平均以14.7平米在新一线城市中最小;而“多出一张床”的西安以21平米排名新一线第一。

值得一提的是，贝壳研究院对比38城数据发现，深圳合租面积比北京还要小2平米，以12平米平均居住空间“住得最挤”;同样，在合租房中“超小房间”统计上，深圳以6平米合租面积在14城中排名靠后。

如果在一线和新一线生活的你，在30岁左右能买套房，或是租个15-20平米房子，在居住上，便已经领先很多人了。

给新一线楼盘画个像

除了从购买力及用户画像上描述，为了科学客观描述楼城市盘状况，报告还从楼龄，高层、地铁房覆盖等宏观角度描述楼盘及社区状态。

存量房时代，房龄对价格影响越发显著。分城市看，2020年上半年成交小区中，天津高楼龄小区占比摇摇领先，所有售出的房子中，20年以上的房子销售占比将近六成。相比房龄“最年轻”东莞，20年以上的房子销售占比不足2.5%。

在地铁房的覆盖上，武汉、重庆、成都领跑新一线。在武汉10套房子中有4套是交通便利的“地铁房”，地铁房社区覆盖度上，武汉甚至超过了地铁网络北京。相对来说，广东的佛山与东莞地铁房覆盖在新一线最低，仅有一成左右居民社区能享受到地铁的便利。

从层高大于30层楼栋来看，重庆高楼层小区数量占比位列新一线TOP1。“立体的山城”3700多个社区中有1600个社区是30层以上，重庆以42%高层建筑占比位居所有城市首位。而38个城市中北京住得“最矮”，5300个小区中只有154个超过了30层。

同样，楼盘名字不仅是个地理标识，蕴藏着居住生活无尽想象。在社区名称上，“XX花园”成为新一线城市楼盘命名的高频热词，15个城市中有12个是“花园”排在第一位。而家园、国际、新村、广场也被广泛使用。