百强房企拿地规模攀升 收并购成重要拿地渠道

规模目标考核之下，今年前8个月，整体来看，房企投资拿地步伐仍未减退。头部房企继续保持稳健投资风格、第二阵营房企投资更积极，中小房企拿地销售比低于平均值。

据中指研究院监测数据显示，50家标杆房企前8个月月均拿地均值为1906.4亿元，明显高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金额超过2019年月度均值，融信中国等房企前8个月月均拿地金额较去年增加一倍以上。

“疫情带来销售压力但也带来低价拿地的窗口期，尤其在非招拍挂市场，一般房企的投拓部门都会关注‘产业勾地’、城市更新和收并购等多种渠道去扩充土地储备。”某TOP20房企区域负责人向《证券日报》记者表示，在当下的房地产市场，全国化的房企基本完成全国范围内的城市布局，进入新城市不再是其业绩考核焦点，管理层开始考虑的是如何提升单个城市或区域效能问题，因此高能级城市土地市场竞争很激烈。

百强房企拿地规模攀升

据中指研究院监测数据显示，TOP100房企拿地总额21162亿元(包含招拍挂权益土地及收并购土地)，拿地规模同比增长7.2%。TOP100房企拿地投资门槛值升至54亿元，环比增长10.2%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.2%。

“多数房企拿地不输去年，拿地强度同比增强，合作拿地权益金额占比增长，部分房企通过收并购增加土地储备。”中指研究院企业研究总监李建桥向《证券日报》记者表示，分阵营来看，TOP11-20房企投资最积极。

具体来看，TOP10房企规模持续领先，土地储备充足，发展更趋稳健，拿地强度最保守，拿地销售比同比下降6.6个百分点至31.9%;TOP11-20和TOP21-30阵营企业对规模的适度增长仍存在需求，部分企业拿地意愿较为积极，其中，TOP11-20房企拿地销售比同比增长3.1个百分点至51.2%，为各阵营最高;TOP21-30房企拿地销售比涨幅最高，同比增长9.3个百分点至46.9%;TOP31-50房企拿地销售比显著低于平均值，同比下降1个百分点至36%。

“上半年房企融资环境较为宽松，不少企业储备了大量资金，想在疫情后楼市恢复较快的城市拿地，短期拿地数量增加。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，5月份之后，土地市场转热，尤其是长三角和珠三角区域市场，房企均在积极重仓式布局。

另据贝克研究院统计数据显示，今年前8个月，杭州、上海、北京、苏州、宁波、武汉和广州等7个城市土地市场成交金额超过1000亿元，另有重庆、温州、佛山、福州和无锡等城市土地出让金额均超过700亿元，可见这些城市是房企投资拿地的重点深耕城市。

收并购成重要拿地渠道

深耕重点城市，这是今年多数房企的布局新战略，背后的原因多是已经完成全国化布局版图，没有必要花费大量资源和资金新进入一个城市，同时，新进入城市若不是高能级、经济活力较好城市，贸然进入也有风险。

但从另一个角度来理解，这意味着多数房企要在一个城市或者一个区域竞争取地，且要拿到成本较低的土地，才会保证毛利率，否则将会对上市房企的利润空间造成很大挤压。

“拿华南市场来说，本地房企本身资源就较为集中，想在这个市场发力，其实前端取地竞争压力很大。不过，在‘三线四档’(按照‘剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%及现金短债比不得小于1倍’的触线标准，将房企分为‘红、橙、黄、绿’四档)限制下，房企融资受到限制，预计接下来土地市场将会冷静一下，资金链相对充裕的房企四季度将有机会获得更多土地储备。”上述TOP20房企区域负责人向《证券日报》记者表示，尤其在融资收紧局势下，一些中小房企有可能承受不住资金压力而断臂求生，市场的收并购机会将会越来越多，这种取地方式也将成为房企拿地的重要渠道之一。

众所周知，在公开市场竞拍拿地，往往会让房企付出巨大代价，尤其在限价政策限制下，企业毛利率平均水平呈现出下滑趋势。在这个背景下，不少房企都在利用多种资源拓展拿地渠道，比如参与城市更新或者产业勾地等，但这两种方式往往需要跟踪多年，尤其在城市更新领域，项目转化周期长，会沉淀资金。但收并购项目一般可以较快回笼资金，符合房企快周转策略，毛利率水平一般也不错，是优化投资结构的重要手段。

“招拍挂市场和收并购的市场，我们都在关注，公司对新拿土地有标准，一般IRR都要在20%以上，因此要从全市场中寻求机会。”有业内人士向《证券日报》记者表示，不过，就当前来说，“促销售、稳现金流”仍是第一要务，尤其是在上半年疫情修复期经历一轮补库存后，整体投资仍需要保持审慎的态度。